Объединение квартир в одну
Среди различных типов перепланировки, к которым прибегают хозяева жилых помещений, объединение нескольких квартир в одну считается одним из самых сложных вариантов. Это объясняется тем, что здесь в девяти случаях из десяти в процесс вовлекаются несущие конструкции, поскольку разделяющие квартиры стены практически всегда являются несущими.
Для объединения квартир существует два доступных варианта: по горизонтали и по вертикали с проемом. Наиболее часто встречается «горизонтальное» объединение, а соединение по вертикали является редким случаем, что объясняется конструктивными особенностями большинства жилых домов.
Преимущества при объединении квартир в одну
Причины для объединения квартир могут быть разные, но независимо от них в результате владелец такого жилища получает ряд преимуществ:
- увеличение жилой площади;
- снижение суммы коммунальных платежей. Это достигается за счет того, что в одной из квартир ставят заглушки на невостребованные инженерные системы, как правило, это касается водоснабжения и канализации;
- уменьшение количества соседей. Кому-то этот аргумент может показаться недостаточно серьезным, но для людей, ценящих свое личное пространство и тишину, он нередко становится решающим доводом.
Помимо перечисленных преимуществ, объединение квартир дает владельцу жилого помещения широкие возможности для воплощения дизайнерских идей и интерьерных решений. Увеличившаяся площадь дает богатое разнообразие планировок, из которых можно выбрать наиболее подходящий и комфортный вариант. Но при создании дизайн-проекта необходимо учитывать, что для владельца объединенного помещения действуют те же нормативы, что и при перепланировке типовой квартиры.
Ограничения, затрагивающие объединение двух квартир в одну
Например, соединение двух квартир не дает право изменять функциональное предназначение помещений. То есть, при «горизонтальном» объединении нельзя из жилой комнаты сделать кухню. Также запрещено размещать на одной оси по вертикали жилые комнаты и кухню или санузел. Исходя из этого, например, бывшая кухня вносится в экспликацию в качестве кабинета, который формально не является жилой комнатой. Исключением служит второй уровень двухэтажной квартиры – согласно СНиПу разрешается размещать санузел второго уровня над кухней нижнего.
Условия перепланировки квартир регулируются действующим законодательством, согласно которому запрещено производить полный демонтаж несущей стены. Это связано с соблюдением безопасности, потому что снос несущих стен может стать причиной аварийной ситуации. Поэтому перед объединением квартир следует учитывать этот нюанс. Доступным вариантом, согласно строительным нормам, является организация проема в несущей стене.
Особенности организации межквартирного проема при объединении квартир
Местоположение проема определяют работники специальной организации, которая затем выдает техническое заключение (ТЗК), описывающее состояние конструкций и дающее рекомендации по возможной перепланировке. Но необходимо отметить, что устройство проема возможно не всегда: например, если в квартире сверху или снизу уже имеется проем в этой несущей стене или же здание износилось и имеет малый запас прочности.
Наличие ТЗК обязательно для любых перепланировок. Более того, его оформление потребуется и в том случае, если внесение изменений планируется в ненесущей перегородке между квартирами. При обустройстве проема в несущей стене ТЗК должна дать проектная компания, разрабатывавшая проект дома, а в случае с ненесущим простенком техническое заключение может составить любая организация с допуском СРО.
Высота проема в несущей стене не нормируется, а вот его ширина, как правило, составляет 90 см, хотя может быть и шире. Такая ширина проема считается минимально возможной и рассчитывается исходя из следующих параметров: наименее возможный размер межквартирной двери составляет 80 см, плюс дополнительно потребуется около 10 см на дверную коробку. Готовый проем традиционно усиливается металлоконструкциями.
Полное объединение квартир возможно в отдельных случаях и встречается очень редко. Например, оно доступно, если между квартирами расположена ненесущая перегородка – такая планировка присутствует в строениях старого фонда и у ограниченной серии кирпичных домов 50-60х г.г. В таком случае отделяющая квартиры ненесущая стена может быть полностью демонтирована.
При объединении 2-х квартир на разных этажах проем обустраивается в межэтажном перекрытии, укрепляется металлической рамой, подпорками (колоннами) и дополняется лестницей, ведущей из нижнего помещения в верхнее, размеры которой должны соответствовать СНиПу. В домах монолитной конструкции для организации такого проема не будет препятствий, а в блочных, панельных, а также домах со смешанными или деревянными перекрытиями его устройство всегда под вопросом. Поэтому в каждом случае разрешение на организацию проема в межэтажном перекрытии зависит от результатов технического заключения.
Опасности незаконной перепланировки при объединении квартир
В независимости от того, какие работы предстоят и в каком объеме, их необходимо согласовать с Мосжилинспекцией. Проведение всех изменений в соответствии с действующим законодательством очень важно, так как в противном случае незаконная перепланировка объединения квартир окажет значительное влияние на статус квартиры. Во-первых, при продаже такое жилье серьезно теряет в стоимости. Во-вторых, в дальнейшем с такой квартирой невозможно осуществление каких-либо юридических действий: обмена, завещания, дарения или оформления кредита под залог недвижимости.
При проведении незаконной перепланировки необходимо учитывать такой нюанс, что ее не удастся скрыть от соседей, так как проводимые при объединении квартир работы всегда очень шумные. Поэтому вполне закономерным будет появление в самый разгар работ сотрудников Жилищной инспекции, которые потребуют разрешение Мосжилинспекции на перепланировку объединения двух квартир.
В случае отсутствия такого разрешения, владельцу квартир предстоит узаконивать проводимую перепланировку объединения.
В процессе оформления бумаг и технического обследования квартир может оказаться, что внесенные изменения не соответствуют СНиПу. В таком случае придется вернуть квартиры в исходное состояние и заняться разработкой проекта объединения квартир при перепланировке (переустройстве).
Юридические вопросы, возникающие в процессе согласования объединения квартир по проекту
Еще на стадии планирования объединения квартир, оно должно быть согласовано со всеми соответствующими инстанциями, а для этого потребуется собрать ряд документов. В первую очередь – проект объединения квартир, в основе которого лежит техническое заключение на возможнсть объединения (ТЗК).
Если «горизонтальное» объединение квартир захватывает примыкающий тамбур, являющийся частью лестничной площадки, то придется получить согласие 73% жителей всего дома. Это требование объясняется тем, что речь идет об общедомовом имуществе, для отчуждения которого необходимо согласие собственников жилья. Несмотря на кажущиеся сложности, этот вариант объединения обладает рядом преимуществ: позволяет сделать единый вход в квартиру и выиграть в площади.
Если при объединении квартир владельцем смежной жилплощади выступает одно лицо, то процесс не встретит юридических проблем. Трудности возникают в том случае, когда у квартир разные владельцы. В таком случае оба собственника должны выступить в качестве заявителей на проведение перепланировки, оба одобрить проект и оба дать согласие на объединение.
Объединение комнат в коммунальной квартире
При объединении комнат в коммунальной квартире нередко камнем преткновения выступает согласие других жильцов на проведение перепланировки. Согласно закону, без разрешения соседей нельзя даже поставить встроенный шкаф, поэтому без их согласия объединить комнаты не получится. Как правило, занимается переговорами с соседями непосредственно собственник. Процесс объединения комнат на коммунальной жилплощади всегда довольно сложен.
Объединение лицевых счетов
При объединении смежной жилплощади возникает вопрос объединения лицевых счетов. Подобная процедура потребуется жителям неприватизированных муниципальных квартир и владельцам коммунальной жилплощади. Объединением лицевых счетов занимается Росреестр, где можно узнать необходимый пакет документов.
Подводные камни самовольного объединения квартир
Исходя из опыта владельцев смежной площади, проводивших объединение квартир, согласование уже внесенных изменений всегда встречает много сложностей. Это связано с тем, что план перепланировки создается исходя только из пожеланий хозяина квартиры без учета строительных и санитарных норм. Поэтому лучше согласовать перепланировку заблаговременно, чтобы в дальнейшем спокойно реализовывать задуманный ремонт, не беспокоясь о законности произведенных изменений и не сталкиваясь с дополнительными расходами.
Поскольку объединение квартир ни в коем случае не должно нанести вред конструкции здания, проводится соответствующее инженерное обследование и создается безопасный проект с учетом строительных правил. Сроки согласования перепланировки, подразумевающей объединение квартир, составляет около 6 месяцев. Стоимость работ определяется индивидуально и напрямую зависит от ряда факторов: округа проживания, серии дома со смежной жилплощадью, организации - автора проекта дома и других составляющих.
Центр согласования перепланировок «АРС» оказывает комплексные услуги по перепланировке, в том числе, с объединением квартир.
Стоимость согласования объединения квартир от 50 000 рублей.
Наши специалисты досконально знают все нюансы этого многопрофильного процесса от А до Я, венцом которого служит получение нового Свидетельства о собственности на образовавшийся объект недвижимости.
Если Вам требуется проект перепланировки объединения квартир с согласованием во всех инстанциях или любая консультация, Вы можете обратиться к нашим сотрудникам по контактным телефонам или написать на электронный адрес.